בתהליך חיפוש הבית החדש שלכם ישנם מכשולים רבים העלולים למנוע מכם להגיע ל"בית חלומותכם" או להפריע לכם לסיים את העסקה בהצלחה . ישנם נושאים רבים אותם כדאי לבדוק לפני כניסה למשא ומתן עם בעל הנכס/ הקבלן .
1.הסביבה :
בחרו את הסביבה, מיינו את השכונות הרלוונטיות, סיירו בהן ובחנו האם הסביבה מתאימה לצרכים שלכם , בחנו את מוסדות החינוך (בתי ספר , גני ילדים ), מוסדות התרבות ( ספריה עירונית מתנ"ס ), את מרכזי הקניות הקרובים (מכולת , בית מרקחת ) ואת הנגישות לתחבורה פרטית וציבורית.
2. תכנון האזור , שיפוצים , תשתיות ובניה חדשה :
חשוב לבדוק מה עתיד להבנות בסביבה בה אתם רוצים לקנות - האם מתוכננת בנייה מסיבית שתטריד , החלפת תשתיות וסלילת כבישים ראשיים או אולי הקמת מבנה מסחרי גדול או מבנה ציבורי כגון בית כנסת, בית ספר וגן ילדים (כל אלה יורידו את ערכו העתידי של הבית) . כדי לברר אתה פרטים הללו יש לפנות לעירייה או לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ולבדוק את התכניות העתידיות של הסביבה ובייחוד את התכניות אשר כבר אושרו וייצאו לדרך בקרוב . תוכלו להיעזר בקישוריות לאתרים הרלוונטיים של תכנון ובניה , מינהל הנדסה וכו... בתפריט התחתון באתר הבית של משרד מעלות .
3.בחירת הבית :
בזמן בחירת הבית עליכם להתחשב בצרכים שלכם לטווח הקצר ולטווח הרחוק, כמו למשל תכנון הרחבת המשפחה וגילכם (למשפחות עם ילדים ולמבוגרים לא מומלץ בית עם מפלסים ומדרגות ). בדקו את מיקום הדירה בבניין (דירה בקומה ראשונה אינה מבוקשת בד"כ ), מיקום השטחים הציבוריים (דירה הממוקמת מעל פחי האשפה של הבניין סובלת מריחות לא נעימים ומהשקמה בשעות לא שגרתיות), דירה הפונה אל רחוב ראשי תטריד את מנוחתכם 24/7 . חשוב שלבניין תהיה מעלית וחניה אחת לפחות , בדקו את סביבת הבניין הביטו מהחלונות ושימו לב למפגעים או למטרדים סביבתיים כגון בניין ציבורי העלול לגרום לרעש, מבני מסחרי או מבנה תעשייה, תחנת אוטובוס וכו.
4. בדיקת המוכר :
כדאי לבדוק מי מוכר לכם את הדירה, אדם פרטי הרשום בנסח הטאבו , חברה פרטית , חברה ציבורית או אולי חברה ממשלתית שקונה דירות מחברות פרטיות או מחברות ממשלתיות אחרות ומוכרות אותן. רשימת החברות הממשלתיות העוסקות בדיור ובבנייה מתפרסמת באתר רשות החברות הממשלתיות ובאתר משרד הבינוי והשיכון . קישוריות לאתרים הרלוונטיים עומדים לרשותכם בתפריט התחתון באתר הבית של משרד מעלות .
5.הוצאת נסח טאבו:
6. מידע תכנוני והנדסי :
כדאי לבדוק במינהל הנדסה ברשות המקומית את תיק הנכס ולקבל מידע לגבי חריגות בנייה , צווי הריסה, היטלי השבחה וזכויות בניה נוספות . בחלק מהרשויות יש להזמין את תיק הנכס מספר ימים מראש ולתאם פגישה מסודרת עם הפקיד שימסור לכם את כל המידע על הנכס . השירות אינו כרוך בתשלום . קישוריות למנהל הנדסה בעריית תל אביב עומד לרשותכם בתפריט התחתון באתר הבית של משרד מעלות .
.
רישום זכויות לנכסים במדינת ישראל
זכות חכירה ממנהל מקרקעי ישראל
רוב הקרקעות (למעלה מ-90% ) בישראל רשומות על שם מינהל מקרקעי ישראל, ולכן מרבית הדירות הבנויות על קרקע זו רשומות בבעלות המינהל, בעוד שרוכש הדירה מקבל חזקה וזכויות חכירה. המשמעות היא, שבעל הדירה מתגורר בה כחוכר של מינהל מקרקעי ישראל, תמורת דמי חכירה שנקבעים בהסכם ובכפוף לתנאים הקבועים בהסכמים (המשתנים מעת לעת) של המינהל.
בעל זכות החכירה נדרש לבקש את הסכמת המינהל לשינויים שהוא מבקש לעשות בנכס, כגון תוספת בניה, רישום שעבוד, העברה בירושה או פעולת מכירה. בחלק מהמקרים הוא יידרש לשלם למינהל אגרות בהתאם לסוג הפעולה ( דמי היתר, דמי הסכמה וכו..). המינהל מאפשר מזה שנים לחוכרים להוון את זכויותיהם - לשלם מראש סכום חד פעמי מופחת בגין דמי החכירה לשנים הבאות (בדרך כלל ל- 49 שנים), ולקבל תנאי חכירה מהוונים, שהם זכות משופרת בהרבה מזכות חכירה רגילה. לרוב, התשלום כולל חכירה ל-49 שנים ועוד 49 שנים נוספות, ללא צורך לשלם דמי חכירה בתקופה זו. בנוסף, יש פטור ממרבית התשלומים אותם נדרש לשלם בעל זכות חכירה לא מהוונת .
בצב רוכש דירה בבית משותף שזכויותיה מהוונות, נמצא במצב דומה לזה של בעל זכות בעלות פרטית. ובנוסף החל לאחרונה המנהל בהליך של העברת בעלות מלאה על דירות בבתים משותפים(לא על וילות קוטג'ים ובתים צמודי קרקע) לגביהן קיים הסכם חכירה מהוון, תוך רצון וצורך לצמצם את כמות הנכסים הרשומים בבעלות המינהל ושמצריכים את טיפולו. ניתן לבדוק את הזכויות ביחס לסוגי החכירות בנכסים הרשומים בטאבו, באמצעות הוצאת נסח רישום, שמשקף את הזכויות. עם זאת, קיימים נכסים רבים שטרם נרשמו מסיבות שונות בטאבו, ושלגביהם מונפקים "אישורי זכויות" ממינהל מקרקעי ישראל, הדומה במהותו לנסח רישום.
אישור זכויות מחברה משכנת
דירות שבנייתם הסתיימה בשנים האחרונות על קרקע של מינהל מקרקעי ישראל, ונמצאות בתהליך של רישום (זמן ממוצע בישראל לרישום הוא 12 שנים) שנבנו על ידי חברות בניה גדולות ומוכרות נקראות "חברות משכנות" . חברות אלה קיבלו היתר לרשום את הדירות באופן זמני במאגר שלהן, עד להשלמת הרישום המלא בטאבו. רישום הזכויות ביחס אליהן מתבצע במשרדי החברות המשכנות או עורכי דינם.במצב זה יונפקו שני אישורי זכויות , גם מהמינהל וגם אישור זכויות מהחברה המשכנת.ישנו צו מיוחד שקבע את גובה עמלת הטיפול שרשאית חברה משכנת לגבות, והיא עומדת על כ-350 שקל בלבד, ללא קשר למחיר המכירה.
בעלות פרטית
זכות בעלות פרטית הרשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) - זכות פשוטה וברורה, שיתרונה הגדול הוא בגמישות לעשות בזכות כל דבר, מבלי לקבל הסכמות או מצד שלישי כלשהו.מדובר בזכות שניתן בכל עת למשכן, להחכיר, למכור, לתת במתנה, לשנות את הבניה וכדומה. ניתן לבצע את הפעולות האלה באופן פשוט ומיידי.
|
